Informationen zu Gutachten

   

Wertermittlung

Mein Dienstleistungsangebot besteht in der Erstellung von Wertgutachten von Grundstücken und Gebäuden.
Diese Verkehrswert- bzw. Marktwertgutachten dienen in der Regel dazu, den aktuellen oder auch vergangenen Wert einer Immobilie im (angenommenen) Verkaufsfall widerzuspiegeln.
Ich erstelle Gutachten für Privatleute, Firmen, Rechtsanwälte, Banken, Steuerberater.

Die vom Gutachter erstellten Wertermittlungsergebnisse können nicht das Ergebnis mathematisch exakt berechneter Marktwerte sein. Auf Verkehrswerte und Kaufpreise wirken zahlreiche Einflussfaktoren ein, die aufgrund der Verschiedenheit der Teilmärkte, der Lagen, der Bebauung, des Zustandes, der Nutzung, etc. letztendlich den Gutachter dazu veranlassen, sachverständige Ermittlungen, Annahmen, und Schätzungen zu treffen.

Ihre Motivation

  • Sie befassen sich mit dem Gedanken, sich von Ihrer Immobilie zu trennen? 
  • Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten diese verkaufen oder wollen im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung den Marktwert bestimmen lassen? 
  • Sie möchten im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge den Wert Ihrer Immobilie(n) fachmännisch bewerten lassen? 
  • Sie benötigen den Verkehrswert ihrer Immobile für eine steuerliche Betrachtung? 
  • Sie möchten gerne wissen, welches Potential ihre Immobilie oder ein Grundstück haben? 

Dann ist die Ermittlung eines Verkehrswertes der Grundstein für eine marktgerechte Einschätzung. Lassen sie uns darüber reden.

Zeitlicher Ablauf

In einem ersten Beratungsgespräch werden zentrale Themen wie die genaue Aufgabenstellung, die Kosten sowie erforderliche Unterlagen besprochen. Desweiteren erfolgt die Terminvereinbarung für einen Vor-Ort-Termin. In einem Sachverständigenvertrag wird die Auftragserteilung bestätigt. 

Nach durchgeführter Immobilienbesichtigung erfolgt eine zügige Gutachtenerstellung.  Die Gutachten werden anschließend in zweifacher Ausfertigung an den Auftraggeber verschickt. 

Ortsbesichtigung

Die Ortsbesichtigung ist standardmäßig Bestandteil eines jeden Gutachtens. Für eine sachgerechte Bewertung von Einfamilienhäusern und anderen kleinen Objekten sehe ich dies als erforderlich an.

Bei einer Ortsbesichtigung ist es in der Regel erforderlich, dass ich mir das ganze Objekt inklusive allen Räumen und Nebengebäuden anschaue. 
Bei Mehrfamilienwohnhäusern oder Bürogebäuden mit mehreren gleichen Stockwerken besteht auch die Möglichkeit, nur exemplarische Stockwerke zu besichtigen. Allerdings müssen Erd- Dach- und Kellergeschoss in jedem Fall begutachtet werden.
Für die Bewertung von Eigentumswohnungen wird neben dem zu bewertenden Sondereigentum (Wohnung), auch das Gemeinschaftseigentum (Kellerräume, Stellplätze, Außenanlagen) in Augenschein genommen.

Benötigte Unterlagen

Um eine zeitnahe Besichtigung der Immobilie sowie Gutachtenerstellung zu ermöglichen, werden folgende Unterlagen benötigt. Sofern sie diese vorliegen haben, beschleunigt die Weitergabe an mich den Prozess deutlich.
  • kompletter Grundbuchauszug (erhältlich beim Grundbuchamt der Stadt/Gemeinde oder Notariat)
  • Notarielle Urkunden, Eintragungsbewilligungen
  • Baupläne/Genehmigungspläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitte), Angaben zum Baujahr
  • durchgeführte Modernisierungen, Umbauten oder Renovierungen  (z.B. Heizung, Fenster, Dämmung, etc.)
  • Amtlicher Lageplan und genaue Lage des Objektes
  • Angabe des Wertermittlungsstichtages
  • ggf. Aufteilungen bei Teileigentum (Teilungserklärung)
  • ggf. Mietverträge, Höhe der Mieteinnahmen, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
  • (Flächen-/Kubatur-)Berechnungen (eventuell im Baugesuch zu finden)
  • Betriebskosten (Abrechnungen)
  • Bei Denkmalschutz Angabe der Auflagen und Auszug aus der Denkmalschutzliste
  • Vollmacht zur Einsicht in Bauakten und Grundbuch

Honorar

Markwertermittlung nach §194 Baugesetzbuch (BAUGB)

1. Grundhonorar

Grundsätzlich werden die Gebühren nach dem Wert der Sachen und Rechte, bezogen auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Wertermittlung, erhoben. Das Honorar ist die Summe aus dem Grundhonorar, eventuellen Zuschlägen oder Abschlägen bei Besonderheiten, den Nebenkosten und der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Im Grundhonorar sind zwei gebundene Ausfertigungen des Gutachtens enthalten.

2. Honorarhöhe (Änderungen vorbehalten)
Andere Projekte nach Abstimmung und Angebotslegung. 

Zuschläge: + 20%
  • Bei Bewertungen im Zusammenhang mit Erbbaurechten
  • Bei Grundstücken mit Nießbrauch- und/oder Wohnrechten (je Recht)
  • Bei Beleihungswertermittlungen
  • Bei mehreren Bewertungsstichtagen, je zusätzlichem Stichtag
Abschläge: - 20%
  • Bei Wiederholungsbewertungen.
  • Bei mehreren Bewertungen an räumlich sehr nah bei einander liegenden Objekten zum gleichen Stichtag (z.B. mehrere Eigentumswohnungen im gleichen Haus, zwei Doppelhaushälften etc.).

Zusätzliche Unterlagenbeschaffung
  • Sind meinerseits Unterlagen zu beschaffen, deren Beschaffung laut Vertrag beim Auftraggeber liegt, rechne ich dies mit einem Stundensatz von 80 €/ Std. ab. Diese Position bedarf, wenn mehr als zwei Stunden überschritten werden, der ausdrücklichen Zustimmung des Auftraggebers.

Gesetzliche Mehrwertsteuer
  • Die genannten Honorare und Kosten sind netto Preise, zuzüglich der zum Tag der Leistungserbringung gültigen Mehrwertsteuer. 

Auslagen
  • Ferner sind meine auf den konkreten Bewertungsfall bezogenen Auslagen für Lagepläne, Grundbuchauszüge etc. zu erstatten.

Wertbegriff

Marktwert und Verkehrswert

»Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.«

Definition laut §194 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 5. Mai 2004